ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO
Es el contrato por el que una persona (arrendador), se obliga a proporcionar a otro (arrendatario), durante cierto tiempo el uso o goce de una cosa o derecho a cambio de una contraprestación cualquiera.
Es de uso muy frecuente en Navarra, aunque requiere el auxilio del derecho común para la decisión de las cuestiones que continuamente se suscitan.
En el Derecho Histórico de Navarra, en lo relativo a la duración de los arrendamientos, el Fuero de Jaca recogía ampliamente el supuesto de la venta de la cosa arrendada, como forma de extinción del contrato en caso de que “surgiera alguna necesidad al arrendador y no tuviera otras cosas o heredades…”. En esta misma línea de amplitud respecto al desahucio estaba el Fuero de Tudela al establecer “que si al dueño de la casa la hubiera menester para su morada no teniendo otra que habitar o la quisiera vender por padecer necesidad no teniendo otra que vender”, podía lanzar al casero siempre que no le hubiera dado fianza de mantenerlo en el arrendamiento por cierto tiempo.
En el Fuero de Vigueras y Val de Funes hacía una regulación muy curiosa al tratar de esta materia: si un hombre alquilare a otro su casa e hiciere en ella mala vida de hurto o daño a la vecindad o de otro grande y manifiesto pecado, o si fuere un manifiesto reñidor o camorrista con sus vecinos, podrá el señor de la casa sacarlos y no devolverle la renta percibida si no quisiere.
En el Fuero Reducido se trataba con más atención al censo y tributos y alojamientos de casa. Establecía que no se podían embargar las casas alquiladas y solamente las rentas o alquileres.
La obligación que recogía el Derecho Romano de reparar la cosa el arrendador, en el Fuero de Tudela establecía que “si hacía falta hacer reparaciones en la casa, la obligación incumbe al arrendador en cuanto se lo comunique el inquilino. Si el arrendador se niega a realizarlas, entonces el inquilino deberá proveerse de testigos que acrediten esta negativa; y en ese caso podía el inquilino efectuar las reparaciones con cargo a la renta”.
El Derecho vigente, Fuero Nuevo, establece el régimen de los arrendamientos, “por lo pactado por los usos y costumbres del lugar y, supletoriamente, en cuanto no contradiga las Leyes especiales recibidas en Navarra, por las disposiciones del Fuero Nuevo”. Señala, a continuación, una exclusión de Leyes especiales, al decir: “quedan excluidos de las Leyes especiales, los arrendamientos de solares, de establecimientos y explotaciones y los complementarios de una actividad mercantil, industrial, agrícola, pecuniaria o minera, aunque lleve aparejado el disfrute o posesión de parte de local o finca en que se de tal actividad”. El plazo en este tipo de contratos, se extenderá a falta de pacto a la unidad de tiempo a que corresponde la retribución fijada.
Por lo que respecta a los arrendamientos de inmuebles, se entenderá prorrogados tácitamente si cualquiera de las partes no notifican a la otra su voluntad en contrario, dentro de los plazos establecidos en las Leyes o costumbres. En los de predios rústicos, divididos por hojas, el arrendamiento durará, como mínimo, el tiempo de estas. Cuando deban cesar el día veintinueve de septiembre, festividad de San Miguel se entenderá tácitamente prorrogados si cualquiera de las partes no hubiere notificado su voluntad en contrario para el día veinticuatro de junio, festividad de San Juan Bautista. El arrendamiento urbano, “el arrendador que la necesitare, podrá resolver el contrato, quedando reducida la renta debida por el arrendatario a la correspondiente al tiempo que este haya ocupado el inmueble”.
En 1884, el Colegio de Abogados de Pamplona declaraba que, en la región, los contratos de arrendamiento eran indefinidos o, muy al contrario, no excedían del plaza de tres años; porque, de hecho, ni en Pamplona ni en el resto del territorio foral, solían inscribirse en el registro de la propiedad; lo cual significaba o que carecían de plazo o que se realizaban “por un tiempo muy inferior al que determina el párrafo quinto del artículo 2 de la ley hipotecaria”.
En el mismo año, se elaboraron un buen número de informes locales que contribuyeron a trazar una imagen geográfica de estas prácticas: se decía que predominaba el arrendamiento a corto plazo en todos -sin excepción- las poblaciones de la Ribera y Zona Media; fueran a un año (en Cintruénigo, Estella, Fitero, Lodosa, Peralta, Villafranca), a dos (Tudela), a dos o tres (Puente la Reina) o cuatro (Los Arcos y la propia Tudela). En ninguno era vitalicio o hereditario aunque se renovaban tácitamente. La información de la Montaña era menos prolija, pero apuntaba hacia plazos más largos. En Roncal, los pocos arrendamientos que hay suelen durar hasta la muerte del rentero.
Sobre las reparaciones se establece una regla que no va muy en consonancia con el Derecho Romano ni con el Derecho Histórico navarro “el arrendatario debe pagar las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la cosa”, fundamentando esto por el uso que realiza de ellas, al igual que se establece para el usufructo.
En Navarra se han desarrollado unos arrendamientos especiales, que son recogidos en el ordenamiento jurídico: Arrendamiento de varias cosas: conjuntamente por una renta para fines independientes, se observarán para cada uno de los contratos su régimen respectivo y las causas de nulidad o resolución referentes a uno o varios de ellos no afectando a los restantes, pero si se pactó alguno o algunos como principales y los otros subordinados, se seguirá el régimen del principal. Arrendamiento de cosa vendida con pacto de retro: el que compra, hasta que no adquiera la propiedad no podrá resolver el contrato de arrendamiento. Arrendamientos de establecimientos o explotaciones: que se regulará por lo siguiente: consentimiento del arrendador, determinante para ejercer otra actividad diferente de la pactada; conservación de la cosa por parte del arrendatario de tal manera que la entregue en el mismo estado, la explotación del negocio de manera que no desmerezca en grave perjuicio del arrendador: no se admite el subarriendo.
El subarriendo y cesión de arrendamiento, que era ya admitido en el Derecho Romano salvo que se estableciera pacto en contrario, en el Derecho vigente se admite también pero señalando como necesario “el consentimiento del arrendador para la cesión del contrato”.
Existen arrendamientos que han caído en desuso o que han sido abolidos: los arrendamientos singulares de la Iglesia, Órdenes religiosas, Abadías y de las primicias, los arrendamientos de carruajes y los arrendamientos de los bienes de menores y los arrendamientos de bestias.